Immobilienkennzahlen vergleichen: Rendite, Cashflow und Eigenkapital
„Die Immobilie bringt vier Prozent“ ist ohne weitere Angaben keine ausreichende Aussage. Gemeint sein können eine Bruttomietrendite, eine laufende Eigenkapitalrendite oder ein Gesamtergebnis mit angenommenem Verkaufspreis. Wer diese Ebenen trennt, erkennt schneller, wo der wirtschaftliche Erfolg tatsächlich entstehen soll.
Auf einen Blick
- Objektrendite und Finanzierung werden zunächst getrennt gerechnet.
- Tilgung belastet die Liquidität und reduziert gleichzeitig die Schulden.
- Gesamtrenditen brauchen einen Zeitraum und offengelegte Annahmen zum Verkauf.
Zuerst das Objekt beurteilen
Die Bruttomietrendite setzt Jahreskaltmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Für eine Nettomietrendite werden Eigentümerkosten und definierte Vorsorgen abgezogen; auf der Kapitalseite kommen Erwerbsnebenkosten hinzu. Beide Werte bleiben hier vor Finanzierung und Einkommensteuer. So lässt sich dieselbe Wohnung unabhängig davon betrachten, ob ein Käufer viel Eigenkapital oder ein großes Darlehen einsetzt.
Ein Objekt, mehrere richtige Zahlen
Unser Beispiel hat einen Kaufpreis von 240.000 Euro, Erwerbsnebenkosten von 24.000 Euro und eine Jahreskaltmiete von 10.800 Euro. Nach Eigentümerkosten und geplanten Vorsorgen verbleiben 8.256 Euro vor Finanzierung. Ein Darlehen über 192.000 Euro wird anfangs mit 3,8 Prozent verzinst und mit 2 Prozent getilgt. Der Eigenkapitaleinsatz beträgt 72.000 Euro einschließlich Erwerbsnebenkosten.
| Kennzahl | Rechnung |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 10.800 ÷ 240.000 = 4,50 % |
| Nettomietrendite | 8.256 ÷ 264.000 ≈ 3,13 % |
| Monatlicher Plan-Cashflow | (8.256 − 11.136) ÷ 12 = −240 € |
| Laufender Überschuss nach anfänglichem Zins | 8.256 − 7.296 = 960 € pro Jahr |
Eigenkapitalrendite genau definieren
Die 960 Euro entsprechen rund 1,33 Prozent des eingesetzten Eigenkapitals. Diese vereinfachte laufende Betrachtung verwendet den anfänglichen Jahreszins, berücksichtigt die geplanten Kosten und lässt Wertänderungen sowie Steuern aus. Der tatsächliche Zinsanteil eines monatlich getilgten Annuitätendarlehens verändert sich bereits im ersten Jahr. Für eine genaue Jahresrechnung braucht es deshalb den Tilgungsplan.
Eine reine Ausschüttungsrendite würde dagegen den Cashflow nach der gesamten Kreditrate durch das Eigenkapital teilen: hier minus 4 Prozent. Die Differenz entsteht durch die Tilgung. Sie ist eine Zahlung an die Bank und senkt die Restschuld; sie ist kein laufender Aufwand des Gebäudebetriebs. Beide Sichtweisen sind hilfreich, wenn sie eindeutig beschriftet werden.
Für den Gesamtertrag den ganzen Zeitraum rechnen
Eine Gesamtrendite verbindet laufende Zahlungsströme mit dem Nettoerlös am Ende des Betrachtungszeitraums. Dazu gehören ein angenommener Verkaufspreis, Verkaufsaufwand, verbleibende Schulden und gegebenenfalls Steuern. Zusätzliche Eigenkapitalzahlungen während der Haltedauer dürfen nicht verschwinden. Eine Rechnung mit datierten Zahlungsströmen, etwa über den internen Zinsfuß, bildet auch den Zeitpunkt der Zahlungen ab.
Tilgung darf dabei nicht doppelt als Ertrag angesetzt werden: Ist die Restschuld im Verkaufserlös bereits abgezogen, ist ihr Rückgang dort berücksichtigt. Ebenso ist ein höherer Marktwert noch kein verfügbarer Geldbetrag. Rechnen Sie neben einer positiven Wertentwicklung auch einen unveränderten oder niedrigeren Verkaufspreis.
Finanzierungswirkung und Tragfähigkeit zusammen prüfen
Mehr Fremdkapital verkleinert den Eigenkapitaleinsatz und kann dadurch prozentuale Ergebnisse verstärken, nach oben wie nach unten. Es verbessert weder die Miete noch den Zustand des Hauses. Prüfen Sie deshalb erst die Objektökonomie, dann den monatlichen Finanzierungsbedarf und schließlich die langfristige Vermögensentwicklung. Marktkennzahlen wie die der Bundesbank helfen beim Umfeldvergleich; sie ersetzen keine objektspezifische Rechnung.
Quellen & weiterführende Informationen
Ihre nächsten Schritte.
Wir können die Kennzahlen eines Angebots so nebeneinanderstellen, dass ihre Rechenbasis und ihre Grenzen erkennbar werden.