Cashflow einer Immobilie berechnen: ein vollständiges Beispiel

Die Annahmen vollständig aufschreiben

Die Beispielwohnung kostet 240.000 Euro und wird mit 192.000 Euro Darlehen finanziert. Erwerbsnebenkosten und weiteres Startkapital sind separat zu finanzieren; sie verschwinden nicht, weil die Monatsrechnung erst nach dem Kauf beginnt. Die Kaltmiete beträgt 900 Euro. Für Mietausfall planen wir 72 Euro, für laufende Eigentümerkosten 80 Euro und für Erhaltungsvorsorge 60 Euro monatlich ein.

Diese Beträge sind ausschließlich Rechenannahmen, keine allgemein geeigneten Vorsorgeempfehlungen. Der konkrete Bedarf hängt unter anderem von Gebäude, Mietverhältnis und Gemeinschaftsunterlagen ab. Umlagefähige Betriebskosten sind hier mit den zugehörigen Mietervorauszahlungen ausgeglichen und deshalb nicht nochmals enthalten.

Die Kreditrate richtig berechnen

Angenommen werden 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfängliche Tilgung. Zusammen sind das 5,8 Prozent des ursprünglichen Darlehens pro Jahr. Bei einem üblichen monatlich bedienten Annuitätendarlehen ergibt das 928 Euro Monatsrate. Die vertraglichen Zahlungsbedingungen und der Tilgungsplan bleiben für die tatsächliche Finanzierung maßgeblich.

Die anfänglichen rechnerischen Monatsanteile sind 608 Euro Zins und 320 Euro Tilgung. Innerhalb der gleichbleibenden Rate sinkt bei fortlaufender Rückzahlung der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Deshalb dürfen die Anfangsanteile nicht unverändert für jedes spätere Jahr angesetzt werden.

Den monatlichen Finanzierungsbedarf sehen

Nach allen angesetzten Positionen fehlen im Plan monatlich 240 Euro, im Jahr also 2.880 Euro. Dieser Betrag muss aus anderen verfügbaren Mitteln kommen. Ein höherer erwarteter Immobilienwert bezahlt die monatlichen Rechnungen nicht. Auch die Tilgung macht den laufenden Zuschuss nicht entbehrlich, obwohl sie die Schulden reduziert.

Planvorsorge und Kontobewegung unterscheiden

Bei voller Mietzahlung und ohne Erhaltungszahlung bleiben auf dem laufenden Konto zunächst minus 108 Euro: 900 minus 80 minus 928. Die vorgesehenen 132 Euro für Mietausfall und Erhaltung sind jedoch nicht frei verplant. Werden sie auf ein separates Konto überwiesen, beträgt der Abfluss vom laufenden Konto einschließlich dieser Vorsorge wieder 240 Euro. Auf Ebene aller eigenen Konten ist die Überweisung eine Umbuchung.

Im tatsächlichen Leerstandsmonat wird der reale Mietausfall statt einer zusätzlichen pauschalen Monatsvorsorge erfasst. Eine aus dem aufgebauten Puffer bezahlte Reparatur darf ebenfalls nicht nochmals als neu aufzubringende Rücklage erscheinen. Die Fortschreibung des Puffers verbindet Monatsplan und tatsächlichen Liquiditätsbestand.

Abweichungen und Anschlussfinanzierung prüfen

Die folgenden Varianten verändern jeweils nur eine Annahme des Basisplans. Beim dargestellten Leerstand wird die entfallene Kaltmiete von 900 Euro angesetzt und die 72-Euro-Vorsorge ersetzt. Zusätzlich vom Eigentümer zu tragende Betriebskosten während eines Leerstands sind hier nicht enthalten und müssen gesondert geprüft werden. Eine einzelne große Reparatur braucht zusätzlich eine Jahres- oder Mehrjahresplanung. Nach Ende der Zinsbindung ist die Rate auf Basis der dann verbleibenden Restschuld und neuer Vertragsbedingungen zu rechnen; den heutigen Anfangszins einfach fortzuschreiben wäre unzureichend.

Ihre nächsten Schritte.

Wir können den monatlichen Finanzierungsbedarf eines konkreten Objekts einschließlich nachvollziehbarer Belastungsszenarien durchgehen.