Tilgung und Restschuld über die gesamte Finanzierung planen
Eine passende Rate im ersten Jahr macht noch keine tragfähige Finanzierung. Entscheidend sind auch die verbleibenden Schulden am Ende der Zinsbindung und die Belastung danach. Ein Tilgungsplan verbindet die heutige Entscheidung mit späteren Handlungsmöglichkeiten und zeigt, welches Risiko Sie in die Zukunft verschieben.
Auf einen Blick
- Zinsbindung und vollständige Rückzahlungsdauer sind zwei verschiedene Zeiträume.
- Tilgung baut Schulden ab; sie ist trotzdem eine monatliche Auszahlung.
- Eine geringere Restschuld mildert Zinsrisiken, beseitigt sie jedoch nicht.
Wie sich eine gleichbleibende Rate verändert
Beim Annuitätendarlehen setzt sich die vereinbarte Rate aus Zins und Tilgung zusammen. Bei unverändertem Zinssatz sinkt mit der Restschuld der Zinsanteil; entsprechend steigt innerhalb derselben Rate die Tilgung. Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Sie ist nicht automatisch die gesamte Darlehenslaufzeit. Fordern Sie deshalb einen Tilgungsplan mit der Restschuld zum Ende jeder vereinbarten Zinsbindung an.
Ein vollständig benanntes Rechenbeispiel
Angenommen, Sie leihen 240.000 Euro zu einem nominalen Jahreszins von 3 Prozent und zahlen monatlich nachschüssig 1.000 Euro. Das entspricht anfangs 2 Prozent jährlicher Tilgung. Wir rechnen mit einem Monatszins von 3 Prozent geteilt durch zwölf, 120 Monatsraten, ohne Gebühren, Sondertilgungen oder Änderungen. Im ersten Monat entfallen 600 Euro auf Zinsen und 400 Euro auf Tilgung. Nach zehn Jahren verbleiben rechnerisch 184.103,43 Euro Schulden. Dies ist eine Modellrechnung, kein Finanzierungsangebot.
Die Anschlussrate unter Belastung prüfen
Finanzieren Sie diese Restschuld im Beispiel anschließend hypothetisch zu 6 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, ergibt sich eine anfängliche Monatsrate von 1.227,36 Euro. Das sind rund 227 Euro mehr als zuvor, obwohl die Schulden gesunken sind. Die 6 Prozent sind eine frei gewählte Stressannahme, keine Prognose. Vergleichen Sie die neue Rate mit einem Szenario ohne Mietsteigerungen und mit zusätzlichen Reparaturen. Entscheidend ist der Betrag, den Ihr Haushalt auch dann tragen kann.
Schuldenabbau braucht einen Liquiditätsplan
Eine höhere Tilgung lässt bei sonst gleichen Bedingungen weniger Restschuld zurück, beansprucht heute jedoch mehr Liquidität. Eine Sondertilgung kann sinnvoll sein, sofern der Vertrag sie ermöglicht und danach genügend Geld für bekannte Arbeiten und unerwartete Ausgaben bleibt. Vergleichen Sie deshalb nicht nur Zinssummen. Prüfen Sie, wie lange Sie einen Mietausfall überbrücken könnten. Geld, das bereits zur Tilgung verwendet wurde, steht nicht ohne neue Finanzierung wieder auf dem Konto zur Verfügung.
- Vertragliche Möglichkeiten für Sondertilgung und Tilgungswechsel dokumentieren.
- Restschuld, Reserve und mögliche Anschlussrate gemeinsam betrachten.
- Den Plan bei veränderten Einnahmen oder absehbaren Bauarbeiten aktualisieren.
Finanzierungserfolg und Objektqualität unterscheiden
Weniger Zinsen können den Cashflow nach Finanzierung verbessern. Die unverschuldete Objektrendite steigt dadurch allein nicht: Mieten, objektbezogene Kosten und eingesetzter Kaufaufwand haben sich nicht verändert. Auch getilgte Schulden garantieren keinen Verkaufserfolg. Führen Sie deshalb zwei Übersichten: eine für die Ertragskraft der Immobilie und eine für Schulden, Zahlungen und Reserven. Zusammen zeigen sie, ob Ihre Strategie weiterhin zu Ihrem Ziel passt.
Quellen & weiterführende Informationen
Ihre nächsten Schritte.
Sie möchten Ihre Restschuld einordnen? Für ein Gespräch sind Tilgungsplan, Ende der Zinsbindung und Ihr verfügbarer Liquiditätspuffer ein guter Ausgangspunkt.