Einnahmen und Kosten einer vermieteten Wohnung planen
Auf dem Konto erscheinen Mietzahlung, Hausgeld und Kreditrate oft als große Sammelbeträge. Für eine belastbare Planung müssen sie aufgeteilt werden. Erst dann zeigt sich, welche Einnahmen wirtschaftlich verbleiben, welche Zahlungen durchlaufen und welche Verpflichtungen der Eigentümer zusätzlich tragen muss.
Auf einen Blick
- Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen getrennt erfassen.
- Hausgeld anhand von Wirtschaftsplan und Abrechnung aufteilen.
- Rücklagen, Reparaturen und Sonderumlagen auf Überschneidungen prüfen.
Den Mietzufluss sauber aufteilen
Zahlt ein Mieter monatlich 900 Euro Kaltmiete und 220 Euro Betriebskostenvorauszahlung, gehen zunächst 1.120 Euro ein. Für den laufenden Ertrag sind die 900 Euro der Ausgangspunkt. Die Vorauszahlung dient der Deckung entsprechender Betriebskosten und wird abgerechnet. Sie ist deshalb kein zusätzlicher freier Überschuss. Ob Kosten vom Mieter getragen werden, hängt unter anderem von der wirksamen Vereinbarung und der jeweiligen Kostenart ab.
Für eine Kontoplanung müssen trotzdem sämtliche Ein- und Auszahlungen erfasst werden. Zeitversetzte Abrechnungen können Nachzahlungen oder Erstattungen auslösen. Eine Mietkaution bleibt gesondert zu behandeln; sie gehört nicht zum Ertrag und ist keine frei verfügbare Finanzierung des Kaufs.
Hausgeld ist kein einheitlicher Kostenblock
Bei einer Eigentumswohnung zahlt der Eigentümer gewöhnlich Vorschüsse an die Gemeinschaft. Der Wirtschaftsplan zeigt, wofür diese vorgesehen sind. Ein Teil kann umlagefähige Betriebskosten betreffen, ein anderer Verwaltung und weitere Eigentümerkosten, ein weiterer die Erhaltungsrücklage. Das gesamte Hausgeld pauschal zusätzlich von der Kaltmiete abzuziehen kann dieselben Betriebskosten doppelt erfassen.
| Bestandteil | Betrag | Planungsrolle |
|---|---|---|
| Betriebskostenanteil | 220 € | Gegen Mietervorauszahlung stellen |
| Eigentümerkosten | 80 € | Vom Eigentümer zu tragen |
| Erhaltungsrücklage | 60 € | Liquiditätsabfluss gesondert zeigen |
| Gesamter Vorschuss | 360 € | Nicht pauschal doppelt abziehen |
Erhaltungsvorsorge und tatsächliche Arbeiten verbinden
Verwaltung und Instandhaltung sind nach der Betriebskostenverordnung keine Betriebskosten. Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft. Ihre Höhe sagt aber allein wenig darüber aus, ob sie für das konkrete Haus ausreicht. Dafür braucht es den technischen Zustand, geplante Maßnahmen, vorhandenes Gemeinschaftsvermögen und die Verteilung auf die Eigentümer.
Wird eine Reparatur vollständig aus einer bereits aufgebauten Rücklage bezahlt, darf sie in derselben Liquiditätsbetrachtung nicht nochmals wie eine neue Zahlung des Eigentümers behandelt werden. Reicht die Rücklage nicht, kann zusätzlicher Finanzierungsbedarf entstehen. Arbeiten innerhalb der eigenen Wohnung brauchen gegebenenfalls eine eigene Vorsorge, damit sie nicht hinter dem Gemeinschaftsbudget verschwinden.
Einmalige Ausgaben neben die Monatsplanung stellen
Erwerbsnebenkosten, anfängliche Renovierung, Einrichtung und eine beschlossene Sonderumlage können den Startaufwand erheblich verändern. Ermitteln Sie Beträge aus Unterlagen, Angeboten und geltenden Bedingungen, statt eine pauschale Kostenquote als Gewissheit anzusetzen. Prüfen Sie vor dem Kauf auch, wann Zahlungen fällig werden und welche Verpflichtungen wirtschaftlich übernommen werden.
Die Planung mit Unterlagen abstimmen
Mietvertrag und Zahlungshistorie belegen die Einnahmenseite. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Beschlusssammlung helfen bei der Eigentümerseite. Ergänzen Sie die Kreditrate und eine getrennte Steuerbetrachtung. Ein jährlicher Soll-Ist-Vergleich zeigt anschließend, ob die Annahmen tragen oder ob etwa Versicherung, Verwaltung oder Erhaltung neu kalkuliert werden müssen.
Quellen & weiterführende Informationen
Ihre nächsten Schritte.
Wir können vorhandene Objektunterlagen gemeinsam in eine verständliche Einnahmen- und Kostenplanung übersetzen.