Mietrendite berechnen: vom Kaufpreis zum realistischen Ertrag
Eine Mietrendite ist erst aussagekräftig, wenn klar ist, welche Miete, welche Kosten und welcher Kapitaleinsatz dahinterstehen. Zwei gleich hohe Prozentwerte können sehr unterschiedliche Rechnungen beschreiben. Mit einer einfachen Brücke von der Brutto- zur Nettobetrachtung lassen sich Angebote besser einordnen.
Auf einen Blick
- Die Bruttomietrendite vergleicht Jahreskaltmiete und Kaufpreis.
- Eine Nettorechnung braucht Kaufnebenkosten und ausdrücklich benannte Eigentümerkosten.
- Finanzierung, Steuern und Wertveränderungen werden separat untersucht.
Mit der Bruttomietrendite beginnen
Für die Bruttomietrendite wird die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt. Betriebskostenvorauszahlungen gehören nicht in den Zähler: Sie stehen den entsprechenden Ausgaben gegenüber. Bei vermieteten Wohnungen ist zunächst die vertragliche Ist-Miete maßgeblich. Eine angenommene Neuvermietungsmiete gehört als eigene Variante daneben, mit begründeter Höhe und einem realistischen Zeitpunkt.
Den gesamten Erwerbsaufwand erfassen
Eine Wohnung kostet im Beispiel 240.000 Euro. Hinzu kommen angenommene Erwerbsnebenkosten von 24.000 Euro. Diese Zahl ist eine Rechenannahme, kein allgemeiner Prozentsatz: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vermittlung müssen für den konkreten Kauf ermittelt werden. Unmittelbar notwendige Anfangsarbeiten gehören ebenfalls transparent in den Investitionsplan.
Bei 900 Euro monatlicher Kaltmiete ergeben sich 10.800 Euro im Jahr und damit 4,50 Prozent Bruttomietrendite. Schon ohne laufende Kosten sinkt das Verhältnis auf 4,09 Prozent, wenn dieselbe Miete auf den gesamten Erwerbsaufwand von 264.000 Euro bezogen wird. Deshalb gehört die Bezugsgröße immer neben die Kennzahl.
Von der Miete zum geplanten Überschuss
Für unsere Nettobetrachtung vor Finanzierung und Einkommensteuer ziehen wir nicht umlagefähige Eigentümerkosten sowie ausdrücklich geplante Beträge für Erhaltung und Mietausfall ab. Der Begriff „netto“ wird am Markt unterschiedlich verwendet. Entscheidend ist daher die offen gelegte Rechnung, nicht allein die Bezeichnung.
Eine Vorsorge ist noch keine bezahlte Rechnung. Die Erhaltungsannahme muss zum Gebäude und zur Wohnung passen. Enthält sie bereits die Finanzierung derselben Arbeiten über eine WEG-Rücklage, darf der betreffende Betrag nicht zusätzlich ein zweites Mal abgezogen werden.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 10.800 € |
| Eigentümerkosten | −960 € |
| Erhaltungsvorsorge | −720 € |
| Mietausfallvorsorge | −864 € |
| Geplanter Überschuss | 8.256 € |
Die Annahmen entscheiden über den Vergleich
Die 3,13 Prozent beschreiben das Objekt in diesem Modell. Sie sagen noch nicht, welcher Betrag nach Kreditrate auf dem Konto verbleibt. Zinsen und Tilgung werden erst in der Finanzierungs- und Liquiditätsrechnung ergänzt. Auch eine erwartete Wertsteigerung macht die laufende Nettomietrendite nicht höher.
Vergleichen Sie Angebote mit denselben Regeln und rechnen Sie eine vorsichtigere Variante durch: eine zeitweise fehlende Miete, höhere Instandhaltung oder eine ausbleibende Mietanpassung. Wird eine Zahl nur durch optimistische Annahmen attraktiv, ist genau diese Abhängigkeit Teil der Kaufentscheidung. Eine einzelne Renditezahl ersetzt weder die Prüfung der Bausubstanz noch die Analyse des Mietvertrags.
Quellen & weiterführende Informationen
Ihre nächsten Schritte.
Wir können die Miet- und Kostenannahmen eines konkreten Objekts gemeinsam auf eine nachvollziehbare Rechenbasis bringen.