Kaufpreisfaktor verstehen und sinnvoll vergleichen
Der Kaufpreisfaktor verdichtet Kaufpreis und Miete zu einer leicht lesbaren Zahl. Als erster Vergleich kann das nützlich sein. Wer daraus bereits eine Amortisationsdauer oder ein Qualitätsurteil ableitet, überspringt jedoch die entscheidenden Fragen zu Kosten, Zustand und Vermietbarkeit.
Auf einen Blick
- Der Faktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.
- Bei gleicher Rechenbasis ist er der Kehrwert der Bruttomietrendite.
- Ein niedriger Faktor kann zusätzliche Risiken oder Investitionen widerspiegeln.
Den Faktor aus der tatsächlichen Miete berechnen
Eine Wohnung mit 240.000 Euro Kaufpreis und 900 Euro monatlicher Kaltmiete erzielt rechnerisch 10.800 Euro Jahreskaltmiete. Der Kaufpreisfaktor beträgt damit rund 22,22. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben außen vor. Bei mehreren Einheiten wird die vergleichbare Jahreskaltmiete aller berücksichtigten Einheiten zusammengezählt; Leerstand und nicht vermietete Flächen müssen sichtbar bleiben.
Faktor und Bruttorendite gehören zusammen
Weil bei der Bruttomietrendite Zähler und Nenner vertauscht werden, gilt auf derselben Basis: Bruttomietrendite in Prozent gleich 100 geteilt durch Faktor. Ein Faktor von 22,22 entspricht gerundet 4,50 Prozent. Das ist keine zweite unabhängige Erkenntnis, sondern dieselbe Information in einer anderen Darstellung.
| Faktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 20 | 5,00 % |
| 25 | 4,00 % |
| 30 | 3,33 % |
Angebote auf dieselbe Basis bringen
Ein Faktor auf Basis der heutigen Vertragsmiete ist nicht direkt mit einem Faktor auf Basis einer erhofften Neuvermietungsmiete vergleichbar. Fragen Sie nach Mieterliste, Mietverträgen, Flächen und dem Umgang mit Stellplätzen oder anderen Zusatzerlösen. Ein noch nicht erzielter Mehrerlös ist eine Annahme und sollte mit der aktuellen Situation getrennt ausgewiesen werden.
Auch die Preisbasis muss übereinstimmen. Der übliche einfache Faktor verwendet den Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Eine Variante auf Gesamterwerbsaufwand kann sinnvoll sein, braucht aber eine eigene Beschriftung. Im Beispiel würden 264.000 Euro inklusive angenommener Nebenkosten einen Faktor von 24,44 ergeben. Die Wohnung hat sich dadurch nicht verändert; die Rechnung erfasst mehr Kapital.
Warum der Faktor keine Rückzahlungsdauer ist
Die Zahl 22,22 bedeutet lediglich, dass der Kaufpreis dem 22,22-Fachen der angesetzten Jahreskaltmiete entspricht. Die gesamte Kaltmiete steht aber nicht zur Rückgewinnung des Kapitals bereit. Verwaltung, Erhaltung, Ausfälle und weitere Eigentümerkosten verringern den Überschuss. Finanzierung, Steuern und der zeitliche Verlauf verändern die Zahlungsströme zusätzlich.
Selbst bei unveränderter Miete lässt sich daraus nicht ablesen, wann sich ein Kauf wirtschaftlich amortisiert. Dafür wäre eine vollständige Rechnung über den gewählten Zeitraum nötig, einschließlich zusätzlicher Investitionen und eines möglichen Nettoverkaufserlöses. Ein Kredit kann außerdem noch laufen, obwohl die aufsummierten Mieten längst den Kaufpreis erreicht haben.
Den Preisunterschied erklären können
Ein günstiger wirkendes Verhältnis kann zu höherem Sanierungsbedarf, schwächerer Nachfrage oder besonderen Vertragsrisiken passen. Ein höherer Faktor kann andere Lage- oder Gebäudeeigenschaften widerspiegeln, garantiert aber deren Werthaltigkeit nicht. Prüfen Sie deshalb die Ursachen hinter der Zahl: nachhaltige Miete, technischer Zustand, beschlossene Maßnahmen und lokale Nachfrage. Allgemeine Marktreihen liefern Kontext; einen universellen „guten Faktor“ für jedes Objekt gibt es daraus nicht.
Quellen & weiterführende Informationen
Ihre nächsten Schritte.
Wir können die Miet- und Preisbasis eines Angebots prüfen und die Gründe hinter seinem Kaufpreisfaktor besprechen.